所有物件の工事・大規模修繕は消費税増税前までに！

大規模修繕を検討しているけれど、費用や実施時期がわからないためとお悩みではありませんか？オーナーの負担が大きい大規模修繕を実施する前には、失敗しないための情報収集や修繕計画を立てることはとても重要です。

このページでは、所有物件の工事のひとつ大規模修繕について解説します。

１、大規模修繕の基礎知識！所有物件の修繕周期と修繕項目は？

大規模修繕はその名の通り、修繕規模が大きく費用は高額となるため、実施前に計画を立てることが必要です。
修繕内容としては、主に外観の補修や補強を行います。物件の劣化具合によっては、外観以外にも室内の設備機器の交換も検討しなければいけません。

（１）大規模修繕のガイドライン

国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、以下のような記載があります。

建物も年をとれば、それに応じたメンテナンスが必要です。例えば、RC造の外壁は
一般的に12年目くらいに補修・塗装工事が必要といわれています。

出典：民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック｜国土交通省

「12年に1度の大規模修繕」とはあくまで目安です。12年以内に劣化が想定よりも進行していれば早めの修繕が必要になりますし、小規模なメンテナンス工事を適切に行う事で12年以上の年数で大規模修繕をすることも可能です。ネクステップでは、点検を実施し、現況のご報告の際にオーナー様のご意向も反映して修繕計画や実施時期をご提案しております。

（２）修繕項目について

大規模修繕は、建物の全てを新しくするのではありません。建物の劣化を確認後に計画的に修繕を加えていきます。
どの部分を早急に、その内に修繕なのかは、専門の業者に確認してもらいましょう。
外壁や設備機器などの劣化状況は目立つものであれば目視でも確認できますが、給排水管や屋根などは素人で確認することは難しいと言えます。
例えば、修繕計画と修繕項目は以下のように計画表をつくり実行していきましょう。

出典：国土交通省『民間賃貸住宅の修繕計画ガイドブック』

※大型の建物では、エレベーターや貯水タンクの更新工事など30年経過頃から時期となります。支出としてまとまった金額となるので要注意です※

物件の築年数が経過するごとに修繕項目が増え費用も高額になります。できるだけ費用を抑えるためには、建物診断と定期点検が欠かせません。日々小さな修繕を加えていけば、大きな損傷防止になったり物件の価値を下げにくくさせたりすることができます。

（３）費用の目安

建物には耐用年数があります。築年数が経過するごとに損傷部分も増え、必然的に劣化部分が大きくなることは避けられません。
修繕費用は材質やメーカー、施工会社にもよりますが、大まかな目安は以下の通りです。

出典：国土交通省『民間賃貸住宅の修繕計画ガイドブック』

初回の大規模修繕よりも2回目3回目の修繕の方が規模や費用が大きくなり、費用も高額となるため、修繕費用の確保は年々大きくなります。また市場のニーズに合わせ、機能性を重視した設備が必要となることもあります。

目安よりも多めの積み立てをしたり金融機関から融資を受けたりして、不足の事態に備えておきましょう。

２、大規模修繕の流れ

一般的に、大規模修繕は以下のような流れで行われます。

建物がどの程度傷んでいるのかを確認し、施工場所と内容を精査します。工事内容が決まれば、入居者説明を実施し、工事の承認や修繕中の生活方法の説明を行い、入居者の理解と協力を得ていきましょう。

大規模修繕に必要な上記の手順は管理会社のネクステップへお任せ頂けます。

・定期点検を実施し、建物の価値を長く保ちたい
・修繕費用の負担が難しいので他に方法があるか相談したい
・今の建物の状況を検査してもらいたい

このようなお悩み・ご相談もすべて解決いたします。ぜひ弊社にご相談ください。

３、大規模修繕の経費計上について

決して安くはない修繕費用。この修繕費用は経費とすることが可能です。

ただし、大規模修繕費用には、修繕費用となるものとならないものがあるので注意しましょう。修繕費用に該当しないものは資本的支出となり、建物の償却期間により減価償却を行う必要があります。

修繕費用と資本的支出の違いは、施工費用の額や修繕周期によっても異なります。また原状回復の範囲内かどうかも判断基準のひとつです。
ネクステップでは、こうした税金対策にも柔軟に対応しています。不動産に関する税金対策のことでお困りでしたら、ぜひ一度お問い合わせください。経験と知識豊富なスタッフが、ささいな疑問にもわかりやすく回答させていただきます。

４、9月までに工事が終わる場合、消費税は８％で済みます

2019年10月より消費税増税がはじまります。建築工事費用も例外ではなく、消費税増税の対象です。
工事は長期間に渡り実施されるため、「9月中に契約していれば8％のままでいいの？」という増税のボーダーラインを判断しにくい人も多いのではないでしょうか。請負契約では、半年間の「据え置き時期」が用意されておりましたが、2019年7月現在では9月30日までに「支払い」が条件となります。
消費税増税の影響について以下を参考にしてください。

このように、契約日と着工日の間隔によって増税の対象かどうかが分かれます。「増税対象になる前に工事依頼したい！」という場合は、事情に合わせて契約開始時期をご案内いたします。ぜひご相談ください。

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まとめ：ネクステップでは建物の価値を長く保つための修繕を実施しています！

高額な費用が必要な大規模修繕は、計画的に行わなければいけません。劣化してきたときに考えるのではなく、できれば投資当初から大規模修繕に向けて計画的に運用していくことが大切です。

ネクステップでは、劣化部分を定期的に点検し、大規模修繕の負担を軽くする修繕計画を提案させていただいております。大規模修繕の負担を減らすということは、建物の価値を低下させないということです。

弊社では、オーナー様の悩みや負担を減らし、建物の価値を維持するための修繕を実施しています。建設会社の提案は全て綺麗にしましょう。というスタンスが殆どですが弊社は賃貸管理会社として「投資の観点で必要な修繕をする事」です。「大規模修繕はいつがいいかな？」と思ったら、ぜひ一度ネクステップにご相談ください。

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