管理会社がこっそり伝授。管理・仲介会社の見分け方。

自主管理？管理委託？

オーナーの皆様こんにちは。

突然ですが、皆様は物件の管理をどのようにされていますか。個人で物件を管理する「自主管理」という方法もありますが、労力や知識や経験の有無から管理会社へ委託されるオーナー様が大半です。

入居者の満足度を左右する管理・仲介会社は、不動産投資においてとても重要なポジションだと自負しております。

本日は不動産投資の命運を分ける管理・仲介会社について、管理会社自ら選び方のコツをお話します。

オーナー様が楽になって、さらに利益があがり、入居者に喜ばれる管理・仲介会社。

まず、管理・仲介会社に委託するとどんなメリットがあるでしょうか。

１. オーナー様の負担が減る
２. 収益があがる
３. 入居者の満足度が高まる

というご意見を多く伺います。

つまり「オーナー様が楽になって、さらに利益があがり、入居者に喜ばれる管理会社」をスローガンに管理・仲介会社を選べばいいわけです。

さっそく、細かくみていきましょう。

1.オーナー様の負担が減る

不動産管理において発生する業務は主に、

・賃貸借管理（賃料の徴収、契約更新、解約、調整など）
・物件管理（清掃、設備管理、点検など）
・入居者対応（相談、クレーム対処など）
・その他（防犯、防災、警備など）

があげられます。

費用面から自主管理を選ぶオーナー様は多くいらっしゃいます。しかし、この業務を毎日一人で行う負担はとても大きいことが想像できます。特に、入居者からの相談やクレームは曜日や時間が関係なく突発的に発生し、かつ緊急度が高いためすぐ対応をしなければなりません。副業で経営されるオーナー様もいらっしゃるため、このような負担はせっかくの不動産運用においては極力避けたい問題といえます。

2.長年培ったノウハウで収益があがる

オーナー様の売上にとって、大きな影響を及ぼす問題が「入居率」です。

自主管理の場合、労力面では定年後で時間があるからいとわないオーナー様も中にはいらっしゃいますが、管理・仲介会社をお選びになるオーナー様の一番の理由は「空室が埋まらない」ではないでしょうか。

不動産運用をしていく際、入居者斡旋に課題や不安がつきもの。しかし、管理・仲介会社には様々なオーナー様のビジネスパートナーとして二人三脚してきた実績があるため、幅広い経験と知識があります。

実際に管理・仲介会社を選ぶ際は、「どうやったら入居率があがるか」を質問してみましょう。しっかりと状況を確認し、的確な回答をくれる会社から選ぶことをおすすめします。

また、収益とは、長期的に安定して家賃を払ってくれる入居者さんから産まれます。早く空室を埋めたいあまり、信頼よりもスピードを優先してしまうと、退去率が上がったり周りの入居者さんとトラブルになる可能性もあります。

入居率の数字だけ気にするのではなく、滞納率や退去率にも目をくばり、入居率と共に環境の質を向上させていきましょう。

3.入居者目線で満足度が高い

オーナー様にとって一番大切な相手は「入居者」です。

入居者の満足度が収益にも大きく関係します。そのため、管理・仲介会社のかなめとなる仕事は、入居者の満足度の向上といえるでしょう。

すべては入居者の満足のための、清掃、設備管理、修繕、クレーム対応です。オーナー様の満足度だけをみている管理・仲介会社は注意したほうがいいかもしれません。

自分の変わりに入居者を任せられるかな？という視点で担当者をみていきましょう。会社によっては365日24時間入居者に対応する管理・仲介会社もあるので、そういったサービスを取り入れると、入居する決め手になったり満足度はあがるでしょう。

もちろん、体制だけでなく、気持ちよく対応してくれるかどうかも大切な視点です。会社や担当者が、誰に対しても分け隔てなく接しているか確認してみてください。

失敗パターン。これで選ぶと失敗する！

ここまで選ぶコツをお伝えしてきましたが、ここでは逆に失敗するパターンをあげてみたいと思います。

１.コスト面だけで決める

自主管理から管理・仲介会社へ依頼する上でコスト面は一番痛いところですが、コスト面だけで決めると後悔のもと。コストとメリットデメリットを数社比較しましょう。

2.大手だと安心！一部の口コミやイメージで決める

CMのイメージやみんなが名前を知っている大手企業だから安心と思う考え方も危険です。しっかりと話を聞いて、調べて、イメージだけではなく事実から判断しましょう。

また、営業の話だけで判断するのではなく、現場の担当者や会社の社風もチェック！

3.管理物件の多い業者を選ぶ

上記で事実から判断と言いましたが、数字だけで判断するのは要注意。管理物件が多いと実績があると安心できそうですが、会社の実績だけで本当に判断できるでしょうか。

また、物件が多いと人材不足の場合は一人の担当者が抱える物件が多くなり、その分管理が手薄になってしまうリスクも考えられます。

でも、変更って手続きが面倒なんでしょう？

良い管理・仲介会社の選び方をあげてきました。今回の記事で何か疑問や不明な点があがった場合は、まず担当者や会社へ確認を。疑問があるなら的確に答えてもらいましょう。小さなことでも放置しておくと後々大きなトラブルになることもあり、お互いのためになりません。

また、担当者が

・空室が続いているのに改善策について明確な計画がない
・提案がいつも１パターン
・仕事の端々にちょっとした手抜きを感じる

と感じたときは、担当の問題か会社の方針かを加味して、後者なら委託先の変更を考えてもいいかもしれません。

でも、変更って手続きが面倒でしょと思うオーナー様もいらっしゃると思います。ご安心ください。手続きは通常変更先の管理会社の担当者が行い、オーナー様が様々な手続きに追われることはありません。

注意！見えないコストに潜むトラブル

最初は想定していないコストを後々請求されてトラブルになる例があります。
トラブル例

・募集を広く公開せず自社だけで募集している
・やたらと家賃を下げさせようとする
・設備の交換を進める、修理のレスポンスが遅い
・提案を断るとサブリースを解約される
・情報提供に受講料がかかる

弊社では、お役立ち情報を送金明細に同封したり、オーナー様のみの情報サイトや税務講習会を無料で行っております。また、設備については社員が現地で状況を確認してから、交換するか判断しています。

現地にも行かず、いつもすぐ交換を進めてくる管理会社は要注意です。

さいごに

今回は管理・仲介業者の選び方をお伝えしました。

さいごに大切なことは、オーナー様の意思です。担当者に任せきりにせず、自分の目で数字をみて頭で考える。担当者に意見を伝え、改善方法を提案してもらう。オーナー様と担当者が、すべては入居者さんのためにという意識で、二人三脚していきましょう。

物件は生活のかなめ。私たちを信頼して入居してくださっている入居者に対して、オーナー様に代わり大切に対応させていただきます。また、オーナー様のご家族も大切なパートナーとしてイベントを企画したり、弊社のことをより知っていただくために冊子をつくっております。

弊社の管理・仲介業にご興味のある方は是非お問合せください！
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